Huslejefastsættelse


Fastsættelse af husleje er vanskeligt, fordi reglerne om husleje er komplicerede og afhænger af mange faktorer. 
I udgangspunktet er husleje reguleret af henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven, og lejemål kan således inddeles i følgende katagorier: 

  • Markedsleje
  • Det lejedes værdi 
  • OMK leje (omkostningsbestemt husleje) 
  • Småhuse (sammenlignlighedsprincippet) 
    • Småhuse der ikke er forbedret (sammenlignes med tilsvarende OMK lejemål)
    • Småhuse med forbedringstillæg (sammenlignes med tilsvarende OMK lejemål)
    • Småhuse gennemgribende forbedret (det lejedes værdi) 
    • Småhuse fri markedsleje

Markedsleje
Markedsleje, dvs. fri lejefastsættelse, er gældende for følgende ejendomme: 
  • Ejendomme opført efter 31.12.1991
  • Beboelseslejemål der er før d. 31.12.1991 udelukkende blev benyttet til erhverv, og altså således derefter er konverteret til bolig
  • Nyindrettede beboelseslejlighed eller enkeltværelse i en tagetage, som d. 1.9.2002 ikke var benyttet til bolig
I disse lejemål, kan udlejer fritage lejemålet fra lejeregulering. Det vil, i de fleste tilfælde, og for god ordens skyld, kræve at det anføres i lejekontraktens §11 at lejeforholdet vedrører en ejendom, som er omfattet af en af ovenstående regler. Kontakt SAPU.dk for at få hjælp til udarbejdelse af lejekontrakt, så der ikke sker utilsigtede fejl. Det kan være dyrt.

Det lejedes værdi 
Det lejedes værdi, kan groft sagt siges at være næste trin på husleje "stigen" og er således det mest liberale huslejeniveau du kan opnå, i lejemål som altså er omfattet af lejereguleringen. Det lejedes værdi ligger typisk i spændet mellem 1.100 kr. pr. m2 og 1.800 kr. pr. m2, typisk lavere end markedsleje, men det afhænger meget af udbud og område. Det kræver en konkret vurdering af professionelle, at fastslå det med nogen grad af præcision. Det lejedes værdi er gældende for: 

  • Accessorisk Enkeltværelser
  • Gennemgribende forbedret lejemål (BRL §5.2) 
  • 80/20 ejendomme (80% erhverv 20% bolig)
  • Ejendomme i ikke-regulerede kommuner 
Oversigt over kommuner der er regulerede / ikke regulerede kan findes her

OMK leje - Omkostningsbestemt husleje
Er gældende for ejendomme som d. 1.1995 bestod af 7 eller flere lejemål og som er beliggende i en reguleret kommune. Er ejendommen beliggende i en ureguleret kommune, fastsættes lejen alene efter det lejedes værdi.  Reglen anses som "hovedreglen" for lejefastsættelse, idet de øvrige typer principielt anses som undtagelser. Det må dog, uden at der egentlig foreligger nogen klar retspraksis herom, antages, at en ejerlejlighed, der er blevet købt efter 1.1.1995, beboet af ejeren og herefter udlejet _ikke_ er en OMK ejendom, uanset at lejligheden måtte have været beliggende i en ejendom, der d. 1.1.1995 bestod af 7 eller flere lejligheder. Således følger praksis i huslejenævnene i hovedreglen også, at enkeltudlejet ejerlejligheder er "småhuse" og at udlejer, således ikke kan forventes at beregne lejen efter OMK princippet. Derimod skal et småhus' husleje fastsættes efter sammenligningsprincippet i Boligreguleringslovens §29c jf. Lejelovens §§47-49.

Fastsættelse af husleje efter OMK princippet vil vi ikke gennemgå nærmere her, da det er forholdsvis kompliceret. Vi henviser til SAPU.dk som kan være behjælpelig med både beregning og vurdering af huslejen, samt afgøre hvilken type ejendom, der konkret er tale om. Besøg SAPU her

Småhuse 
Fastsættelse af husleje kan kategoriseres efter ejendommens status og ejendommens beliggenhed (dvs. om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ikke-reguleret kommune). I udgangspunktet skal småhuses husleje fastsættes ud fra sammenligning med lejemål, som er reguleret efter Boligreguleringslovens §7. Dvs. huslejen i et småhus må ikke væsentligt overstige tilsvarende husleje i et sammenlignligt OMK lejemål. Sammenligningsprincippet indebærer, at der skal ske sammenligning med et lejemål beliggende i samme område, i samme stand, udstyr, kvalitet mv. 

I praksis medfører det, at småhuse fastsættes lidt ud fra en fingerspidsfornemmelse i hvert fald i huslejenævnene, da de har mange sager om husleje i småhuse, og således sjældent foretager nogen konkret sammenligning med tilsvarende OMK ejendomme, men derimod fastsætter lejen ud fra deres erfaringsniveau. Det giver anledning til mange tvister og det kan i mange tilfælde godt betale sig at udfordre huslejenævnsafgørelser, idet at hvis der reelt ikke findes sammenligningslejemål som underbygger nævnets afgørelse, så kan nævnets afgørelse afvises i Boligretten. 

Som nævnt ovenfor må der skelnes mellem forbedrede og ikke-forbedrede småhuse, idet at forbedringer i udgangspunktet skal medføre et forbedringstillæg som i mere eller mindre væsentlig grad kan påvirke den endelige leje. 

For så vidt angår småhuse som er gennemgribende forbedret må det gøres gældende, at når et sammenligningslejemål skal være reguleret efter § 7, jf. Boligreguleringslovens § 29 c, da omfatter dette også lejemål, hvor lejemål er fastsat i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter der er foretaget en sådan gennemgribende forbedring af lejemålet, at det skal betragtes som, at lejemålet er indgået i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, selvom man ikke kan anvende denne bestemmelse direkte for et småhuslejemål.
Boligreguleringslovens § 29 c tilsiger, at der skal ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er reguleret efter Boligreguleringslovens § 7. Det vil sige, at der kan ske sammenligning med lejemål såvel med leje fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 som efter § 5, stk. 2. Det afgørende er, om lejen har været reguleret efter Boligreguleringslovens § 7.
En sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, forudsætter naturligvis, at småhuslejemålet opfylder de samme betingelser for forbedringer som nævnt i § 5, stk. 2.

Småhuse der er analoge med markedsleje princippet, altså: 

  • Ejendomme opført efter 31.12.1991
  • Beboelseslejemål der er før d. 31.12.1991 udelukkende blev benyttet til erhverv, og altså således derefter er konverteret til bolig
  • Nyindrettede beboelseslejlighed eller enkeltværelse i en tagetage, som d. 1.9.2002 ikke var benyttet til bolig
kan ligeledes fritages for lejeregulering. Det kræver ofte en tilpasning i §11 i lejekontrakten, for at udlejer kan være sikker på at lejemålet reelt ikke kan reguleres - altså lejer skal være gjort opmærksom på det, ved indgåelse af lejekontrakten.

For småhuse anbefaler Husleje.dk at udlejere kontakter SAPU for at få en konkret vurdering af, både hvor henne i lovgivningen et konkret lejemål hører hjemme, samt hvilken leje der kan forventes at udgøre den rette. 


kommune oversigt.pdf 66.72 KB