Rådgiving for dig, der vil investere i fast ejendom med henblik på udlejning

Ved køb af ejendomme med flere lejemål, er noget af det mest væsentlige ejendommens status og den følgende regulering af lejen i ejendommen. Det kan være svært at finde status på ejendommen, men det afgørende er om ejendommen pr. 1.1.1995 bestod af 7 eller flere beboelseslejemål eller om den bestod af mindre. 

Det betyder, at en ejendom der pr. 1.1.1995 havde 5 beboelseslejemål, men som i 2001 fik opdelt 2 lejligheder til 4 lejligheder, og således nu består af 7 lejemål, reelt fortsat er at anse som småhus. Modsætningvis er det ikke usædvanligt, at se ejendomme som idag sælges som "småhus" dvs. med 6 eller færre beboelseslejligheder, reelt er "storhus" fordi ejendommen pr. 1.1.1995 måske hang sammen med naboejendommen og således, dengang, bestod af flere end 7 lejemål. 

Hvis der er tale om storhuse, altså hvor status pr. 1.1.1995 var at ejendommen bestod af mindst 7 beboelseslejemål, så skal lejen i udgangspunktet beregnes efter princippet Omkostningsbestemt leje (OMK Leje) jf. BRL Kap. II-IV. Det er ikke usædvanligt, at der aldrig har været beregnet OMK leje i en ejendom, enten fordi tidligere ejer ikke var klar over det eller bare ikke har været motiveret for det. Således ser vi ofte "storhuse" uden OMK budget, men som køber af en sådan ejendom skal du være opmærksom på, at lejerne når som helst kan indlede en sag om manglende OMK leje. Det vil typisk medføre en drastisk reduktion af lejen i ejendommen, og det er således ganske væsentligt at være opmærksom på. 

Er der tale om småhus, så vil lejen i udgangspunktet skulle fastsættes ud fra et sammenligningsprincip med OMK ejendomme. Dvs. den skal ikke beregnes skematisk, som er tilfældet med OMK ejendomme, men den må ikke væsentligt overstige lejen i en tilsvarende OMK ejendom. 

Dertil er der nogle kommuner, som slet ikke har OMK leje. Det er ikke ret mange, og det er primært i Jylland, men i disse kommuner kan lejen fastsættes alene efter det lejede værdi, jf. LL §§47-49.

Ejendomme der er opført efter 31.12.1991 er fritaget for lejeregulering, både OMK og det lejedes værdi. Ligeledes kan lejeregulering fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i Boligreguleringsloven. 

Endvidere kan regulering fraviges ved udlejning til helårsbeboelse, når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

Det er væsentligt, at lejekontrakterne gennemgås, hvis der er tale om køb af en ejendom, hvori der allerede er aktive udlejninger. Mange lejekontrakter er fejlagtige, med ugyldige vilkår og det kan være bekosteligt at "arve" lejeforhold, hvor tidligere ejer/udlejer har begået fejl.